2021年至今，房地产连续三年阴跌，这是中国商品房市场建立以来的最长、最深的一次回调，堪称史诗级下跌。
几乎把国人的信心全都消耗殆尽了，到底什么时候才跌到头啊？
这个问题上周央行已经回答了： 还没看的，大家可以回去补补课。
不过今天我主要是想和大家讨论，这一轮调整，中国房价到底跌了多少？
关于这个话题，网上太多五花八门的数据了，不同的统计样本导致的结果都不一样，不同级别城市也不同，今天我们先讨论一线城市。
主要是选取中原价格指数，中原价格指数主要是以二手房为主，数据精准到四大一线城市，也是目前各大主流机构比较认可的数据。
最后加上我个人多年来对房地产的观察和判断。
先把结论放在这：中国房价已经跌回2016-2017年的区间！
最近Wind和中原公布了7月份一线城市的二手房价格指数。
从图表可以看得出来，一线城市二手房基本跌到了2016年的价格区间。
深圳楼市走向被称作中国楼市的风向标，每一轮上涨和下跌都是领先全国。
把数据拉长来看，深圳是一线中涨幅最高的，也是最早见顶的，大约在21年的2月。
最高峰的时候深圳二手房成交均价超过8万，当时网上一堆深圳房价全国第一的文章。
按照中原的统计，四年来累计降幅37.3%，也是一线城市中下跌最多的。
2024年7月份，深圳最新的二手成交均价为5.9万，大约 跌至2016年8月份的价位。
我查了一下，2016年 二手 房成交均价为5.4万/平，当年 最 高月份一度高达6万/平。
所以深圳跌到2016年基本上是实锤了。
不过所幸的是，在中原价格指数中，深圳也是一线城市中第一个出现“横杠”的城市，也就是说止跌了。
下半年的成交数据至关重要，如果连续三个月价格指数都是出现“横杠”，那么便可确认，深圳房价见底了。
广州的涨幅向来慢深圳一步，这一轮广州涨势也不弱，仅次于深圳，房价最高峰发生在2022年初，当时二手房成交价最高去到3.7万/平。
去年广州跌幅都不算多，一直到今年，这股下跌的腰斩风才从深圳传到广州来了。
尤其是最近几个月，广州取消了限售后，一大堆前几年上市的次新网红盘扎堆降价抢炮，比如黄埔科学城的大壮名城，万科城市之光、番禺的越秀和樾府等等，基本上都是跌破底价，亏本卖。
市中心的一些二手豪宅比如海珠区的珠江帝景，最高峰卖到10万一平，今年回调至单价6万起，珠江新城的中海花城湾也从高峰期的21万+/㎡，跌到了13万+/平，跌幅达到34%。
增城知识城这些郊区就更别说了，跌幅近60%了。
目前广州整体已经从最高峰下跌26.8%，跌到2017年6月份的价位。
自从5月28新政后，广州二手房新增挂牌已经超过2万套，目前最新的挂牌量为15万套，创下历史新高。
我个人认为啊，现在广州依旧处于加速度的深跌中，如果按照深圳的步调，广州起码到明年初才会止跌。
接着我们来观察北上的价格走向。
其实北上对于广深而言，上涨幅度不算大，自然下跌也不会有广深那么猛烈。
主要是因为当初北上的调控相对是一线最严格的，炒房的门槛也高，投资客很难进场，市场会更稳定些。
上海的房价在2017年到达阶段性顶点后开始回调，一直到2020年疫情后开始冲高，21年和22年连续两年上海房地产都在牛市行情中，高位横盘吧。
23年正式开始回调，虽然最近上海老破小成交火爆，但基本上都是以价换量，豪宅火热也是因为新房有限价，富人才追捧。
根据上海网上房地产的实时数据显示，8月初上海二手住宅成交均价为57915元/平方米。
不过上述中原的数据显示，上海跌到2016年5月。
我查了一些数据，感觉应该是2017年比较准确，相对应的，2017年8月上海市二手住宅成交均价为57917元/㎡。
2016年的时候上海二手房均价才刚刚突破5万大关，2016年10月份二手房均价为52659元/㎡，目前距离这个价位还有一段距离呢。
不过上海这一次下跌回调分化非常明显，五大新城、老破小学区房已经跌回2016年了。
老破小学区房的代表高兴花园、 密云小区，郊区代表嘉定新城这些 ，单价已经跌到2016年。
另一边市中心的次新房，大宁金茂府、绿城玉兰花园、仁恒森兰雅苑，位置好、品质新、学区强，所以基本没怎么跌。
这种分化，以后还会更加夸张。
北京的话，是这一轮上涨中步调最慢的，21年才开始有反应，23年9月份涨到顶点，最高峰的时候是二手房均价是6.4万。
但从去年10月开始，北京楼市突然熄火，进入猛烈的下跌周期。
我刚刚查了7月份北京最新的二手房成交均价，大约是5.4万。
也就是说，近一年时间，北京二手房均价已经下跌一万元。
中原的数据是，北京已经跌到2016年8月份，距离高点跌幅是27.4%。
其实也差不多了，2015年年初，北京二手住宅的网签均价在36000元/平左右，16年北京涨势最猛，从年初单价是4万出头，到年尾五万多。
今年我看到不少北京本地媒体都打出北京二手房跌到2016年的标题，甚至不乏经济观察报这些官媒。
经济观察报的这篇文章里面就有提到，北京目前是郊区无差别普遍下跌，城区主要集中在老破 小，跌幅普遍在40%—50%。
还有包括一些前些年的网红次新房，跌幅也很很夸张，比如最近太阳公元一套两房单位成交刷屏了整个北京楼市。
这套房源2023年最高峰时期成交价为1332万，成交单价14.92万/㎡。
同样户型，8月成交了一套南向的，总价总价975万，折合单价10.8万/㎡，这已经基本回到2016年的房价水平了。
大家别看新政后北京市场的成交量那么火爆，全都是以价换量才得以出手。
中原价格指数中把香港也列进去了，大家就看看吧，反正年初撤辣带来的需求已经释放完了，房价继续进入深跌。
分析完四大一线城市后，其实基本上也可以确认了，一线城市基本都跌到了2016-2017年的价格区间。
大家意味着什么吗？
这几乎是把2016年后棚改后的那一轮上涨吐了一大半出来。
那个时候全国启动棚改政策，通过涨价去库存，连续五六年的psl资金下发到各地，从海南到东北、从浙江到新疆，东西南北中就没有不上涨的地方。
那一轮上涨网上调侃是断子绝孙涨，越涨越绝望。
如今也几乎回到原点了，把当年货币超发的水（泡沫）全都挤干净了。
就是因为跌到这个程度，越来越多城市具备抄底价值。
跌的越狠的，越具备底部特征。
当然咯，如果你更细致去看的话，也会发现其实下跌也是分化的。
下跌到2016年，只是一个整体数据，要真的细究的话，你会发现
一线核心只是跌到2018年-2019年左右，一线郊区跌到了2015年甚至以下。
同样是下跌，但市中心明显更加抗跌，郊区全面崩塌。
普通人这一生总归是离不开房子，如何买房，怎么挑房，这里就很考验眼光了。
同样的，未来市场一旦回调，也只有市中心的房子第一时间反弹，郊区怕是已经被淘汰出局了。